甲級寫字樓租金持續(xù)下探

高力國際提供的二季度寫字樓市場數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓凈吸納量略有回暖，二季度凈吸納量約30000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象，但需求復(fù)蘇的強度并沒有達到預(yù)期。

另外，隨著需求開始逐步釋放，二季度北京甲級寫字樓市場的空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與第一季度空置率基本持平。其中，麗澤區(qū)域在二季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價比，使得麗澤區(qū)域的空置率有所下降。

在租金方面，二季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平為367元每月每平米，小幅環(huán)比下降了1.7%。其中，燕莎區(qū)域的租金降幅比較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。金融街和中關(guān)村這兩個價格長期堅挺的區(qū)域也在下滑，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，但相比之下，這兩個區(qū)域依然是北京表現(xiàn)最好的市場，主要受益于金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

未來，北京甲級寫字樓市場仍將迎來新一波供應(yīng)，下半年預(yù)計有70萬平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市。

對此，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海分析，北京整體市場依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復(fù)。在高供應(yīng)和需求中性的市場環(huán)境下，空置率預(yù)計將在2021年達到本輪高供應(yīng)時期的最高點，達到20.7%。租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

產(chǎn)業(yè)園空置率走高

長期以來，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。北京的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近20年，整體的成熟產(chǎn)業(yè)園市場格局已經(jīng)基本形成。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，北京已經(jīng)在地理位置上形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋區(qū)域，西南方的豐臺科技園，和東南方向位于亦莊的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及位于通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。2020年底，北京成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1500萬平方米。

從2016年北京的十三五規(guī)劃開始，北京市通過一步步的政策導(dǎo)向引導(dǎo)北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理健康發(fā)展。2017年，北京更是重新定義了發(fā)展重點，力求打造成全國科技創(chuàng)新中心。從2017年開始，北京市開始進一步細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展向高精尖行業(yè)進一步傾斜，同時鼓勵低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)升級，并通過負(fù)面清單的形式向園區(qū)管理者和企業(yè)釋放了更為清晰的產(chǎn)業(yè)范圍界定。

除了政策基礎(chǔ)外，北京在產(chǎn)業(yè)和研發(fā)層面的投入也名列前茅。截至2018年末，北京內(nèi)部研發(fā)費用開支占本市GDP比重達6.2%，研發(fā)占比在全國位居首位，達到1871億元。金融和科技一直都是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2018年，這兩個行業(yè)在北京的GDP的貢獻率，金融從14%提升到17%，科技從9%提升到13%，行業(yè)貢獻比重逐年提升。在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，北京高科技企業(yè)及其在職人員的數(shù)量和規(guī)模將會進一步受益，進而支持市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的需求。

但產(chǎn)業(yè)園市場也飽受高空置率的影響。在2019年大供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)園的市場空置率從2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。其中，望京酒仙橋和上地，這兩個區(qū)域主要以全球500強和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主，市場需求相對旺盛，但也受到疫情的影響，空置率有所上升。但相較于其他區(qū)域超過20%的空置率來說，這兩個區(qū)域租戶的抗壓能力、租戶質(zhì)量、行業(yè)發(fā)展都是北京產(chǎn)業(yè)園市場中最好的。

隨著近兩年逐漸推高的空置率，產(chǎn)業(yè)園市場平均租金也進入下行軌道。北京全市平均租金從2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能會進一步下探到125元每月每平米左右。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測，北京市產(chǎn)業(yè)園市場空置水平可能會在2021年接近28%的水平并觸及階段性高點，不排除整個產(chǎn)業(yè)園市場的空置率會突破30%。我們對于下半年的市場表現(xiàn)保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然會成為租戶的核心考量。