廣安門北街20號院物管會第一次會議

　　六合園南社區(qū)物管會在物業(yè)確權(quán)《公告》上蓋章 攝影/陳藝

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》到本月底就實(shí)施整整三個(gè)月了。《條例》從法規(guī)層面進(jìn)行了周延的制度設(shè)計(jì)，對物業(yè)及服務(wù)、物管會、業(yè)委會加以規(guī)范，旨在讓眾多長期“失管”的小區(qū)找回“管”。近日北京青年報(bào)派出多路記者走訪不同類型的社區(qū)，通過聚焦《條例》中提及的“物管會”在實(shí)際運(yùn)作中的經(jīng)驗(yàn)與問題，力圖探尋讓失管小區(qū)“管”起來的路徑，應(yīng)該說這也是一條最終提升老百姓幸福感、獲得感和安全感以及社區(qū)宜居性的基層自治的路徑。

　　隨著《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的深入實(shí)施，“失管小區(qū)”越發(fā)引人關(guān)注。“失管”，失去了什么？失管小區(qū)，意味著什么？

　　西城區(qū)廣安門北街20號院，一個(gè)成立25年的多產(chǎn)權(quán)單位老舊小區(qū)。這個(gè)小區(qū)的物管會剛剛成立一個(gè)多月，主任尹瑞芳向北青報(bào)記者展示一截?fù)Q下來的鑄鐵水管：但見管道內(nèi)部銹蝕如麻花狀，幾乎一觸即破。“幾乎天天都有跑水的情況！居民意見很大呢！”尹瑞芳說。

　　海淀區(qū)火器營第三社區(qū)怡麗南園小區(qū)也是個(gè)二十來年的老舊小區(qū)，水龍頭里流出的是自備井水，煮這樣的水，燒水壺用不了一個(gè)月就會結(jié)滿水垢……

　　“所謂失管小區(qū)就是‘三無小區(qū)’，即無物管、無主管部門、無人防物防。”西城區(qū)房管局物業(yè)科科長張玉成說，這樣的小區(qū)西城就有94個(gè)。北青報(bào)記者了解到，類似的失管小區(qū)或三無小區(qū)豐臺區(qū)還有208個(gè)，海淀區(qū)還有287個(gè)。北青報(bào)記者在走訪中看到，“設(shè)施無人管，公共服務(wù)多短板”是失管小區(qū)的共性。它無疑拉低了百姓生活質(zhì)量和社區(qū)宜居性。

　　物管會是臨時(shí)機(jī)構(gòu)

　　通過多途徑“自治”解決失管問題

　　作為一個(gè)超大型城市，北京的城市治理，多年來探索出了一條從粗放到精細(xì)化，從“攤大餅”到“基層賦權(quán)、重心下沉”的路徑。而“社區(qū)自治”，正是這條路徑的注腳。“小事不出社區(qū)，大事不出街道”，《條例》不僅為社區(qū)自治模式提供了法制遵循，而且《條例》中提及的物管會，其實(shí)就是社區(qū)自治的載體。

　　“按照規(guī)定，物管會是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，其最終目的是為了促進(jìn)業(yè)委會成立，更好地管理小區(qū)事務(wù)，為所有小區(qū)居民營造宜居性、安全性、便利性、公正性、多樣性的居住環(huán)境。”朝陽區(qū)東湖街道城管辦副主任李士博接受北青報(bào)記者采訪時(shí)說。

　　北青報(bào)記者在連日來的走訪中了解到，所謂“失管”問題大致有三類：一是很多老舊小區(qū)本來有產(chǎn)權(quán)單位，但年代久遠(yuǎn)，產(chǎn)權(quán)單位不在了，小區(qū)就無人管理了。二是一些老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位過多，一樓多人管，誰也管不到，從而造成權(quán)責(zé)不清。三是部分商品房小區(qū)最初成立過業(yè)委會，后來由于議事規(guī)則不明晰、居民參與度不高，漸漸導(dǎo)致自治組織“無疾而終”，于是這些商品房小區(qū)也等于處在“失管”狀態(tài)，尤其是出現(xiàn)了需要大面上協(xié)調(diào)解決的社區(qū)公共事務(wù)時(shí)，“失管”狀態(tài)更甚。

　　北青報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，物管會的議事能力、怎樣管錢管物以及提議的專業(yè)性，是讓“失管小區(qū)”找回“管”的決定性因素。

　　一問物管會：

　　議事怎樣才能議透？

　　顧名思義，物管會就是要通過“開會”這種基本形式來協(xié)調(diào)社區(qū)公共事務(wù)。“要說社區(qū)的會，以前我們可沒少開，但那種雞一嘴鴨一嘴、爭爭吵吵、議而不決的會實(shí)在是太沒效果了！”一位社區(qū)的黨委書記對北青報(bào)記者說。而物管會的最大不同，就在于它的法制“賦能”和議事的內(nèi)涵。

　　北青報(bào)記者在走訪中了解到，按照《條例》中對“物管會應(yīng)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)”的原則規(guī)定，當(dāng)下很多小區(qū)正在結(jié)合自身實(shí)際制定議事規(guī)則。例如李士博向北青報(bào)記者出示了《東湖街道××小區(qū)物管會議事規(guī)則（范本）》。他解釋說，我們制定的規(guī)則除了開會頻率（至少兩月一次）、人員要求（半數(shù)以上物管會委員到場）外，主要有兩大亮點(diǎn)：一是賦予委員們事項(xiàng)簽字確認(rèn)權(quán)，這和以前那種爭爭吵吵、議而不決有本質(zhì)的不同；二是委員們分工明確，有糾紛調(diào)處委員，專門負(fù)責(zé)調(diào)解社區(qū)矛盾；有環(huán)境管理委員，專門負(fù)責(zé)綠化景觀維護(hù)；有安全管理委員，專門負(fù)責(zé)小區(qū)水電氣熱的安全性……規(guī)則明確了，議事才能有的放矢。

　　物管會要把小區(qū)“管”起來，其實(shí)還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是管起居民生活的“痛點(diǎn)”，謀劃小區(qū)公共服務(wù)的“利益點(diǎn)”，這樣才能讓居民真正參與進(jìn)來，不知不覺就成了自我管理的“主角”。魯谷街道黨工委書記李先俠舉例說，該街道轄區(qū)物管會的成立，對老舊小區(qū)改造發(fā)揮了不可或缺的作用。物管會成員通過入戶調(diào)研，走街串巷，問需于民，將老舊小區(qū)的情況一一記錄，有針對性地設(shè)計(jì)改造“菜單”，并及時(shí)和設(shè)計(jì)方進(jìn)行溝通，讓大部分居民滿意。“物管會是管咱自己的事兒，咱自己還能置身事外嗎？”不少居民由衷地感嘆。

　　當(dāng)然，議社區(qū)的事，解居民的難，還少不了用心用情。石景山區(qū)六合園南社區(qū)物管會黨支部書記孫小平上任后，便馬不停蹄地召集志愿者和樓門長，帶著第三方公司一起，挨家挨戶敲開了社區(qū)居民的門，針對“應(yīng)急物業(yè)確權(quán)”問題聆聽居民的心聲。“街坊鄰居都認(rèn)識我，有什么話愿意跟我說。”孫小平說。為了直接聽意見，她索性在社區(qū)門口“支起了攤兒”，現(xiàn)場和居民“一對一”交流。

　　二問物管會：

　　如何管錢管物？

　　一個(gè)小區(qū)是否有序運(yùn)轉(zhuǎn)，公共財(cái)物的管理無疑是重要考量指標(biāo)。事實(shí)上，此次《條例》對業(yè)委會如何“管錢管物”都做了明晰的界定，例如如何管理專項(xiàng)維修基金、共用部分經(jīng)營收益、監(jiān)督專項(xiàng)維修基金等。而物管會作為成立業(yè)委會之前的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，《條例》賦予其代行職責(zé)。應(yīng)該說，在老舊小區(qū)中，用好這項(xiàng)權(quán)力直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。

　　對于擁有6家產(chǎn)權(quán)單位、480戶居民中僅153戶有產(chǎn)權(quán)證的廣安門北街20號院來說，歷史復(fù)雜的問題積淀可謂“亂如針腳”。物管會主任尹瑞芳說，物管會的最大作用就是本著對住戶負(fù)責(zé)的態(tài)度先摸清“家底兒”。來自不同產(chǎn)權(quán)單位的物管會委員們分頭行動，專項(xiàng)維修基金存在什么地方？有多少錢？有沒有分戶？哪些房屋有專項(xiàng)維修基金對應(yīng)賬戶？哪些沒有？……

　　一個(gè)月忙碌下來，20多年的“家底兒”初步摸清，例如其中有一家產(chǎn)權(quán)單位的80余萬元公共維修基金已對應(yīng)到樓棟，8萬余元基金已對應(yīng)到戶。“居民們心中有數(shù)了，就可以依法使用這筆錢了！”尹瑞芳說，下一步要繼續(xù)研究專項(xiàng)維修基金的使用程序和流程，最終更好地服務(wù)于小區(qū)居民。

　　尹瑞芳向北青報(bào)記者介紹說，除了為維修基金“摸家底兒”，20號院居民反映的樓內(nèi)雨水管漏水問題是下一步物管會解決的重點(diǎn)。該小區(qū)樓內(nèi)雨水管大部分架設(shè)在衛(wèi)生間內(nèi)，因長時(shí)間銹蝕腐爛，每遇雨雪天就冒水，業(yè)主怨聲載道。“這次我們想將雨水管都改成外掛，預(yù)計(jì)要花8萬元左右。接下來物管會就要跟業(yè)主協(xié)商，形成決議，看看這筆錢怎么分?jǐn)偛拍芨玫鼐S護(hù)公眾利益。”

　　三問物管會：

　　提議如何更專業(yè)？

　　面對復(fù)雜的小區(qū)管理，特別是失管小區(qū)的現(xiàn)狀，應(yīng)運(yùn)而生的物管會，不是動動嘴、跑跑腿那么簡單就能勝任的。物管會要成為一個(gè)老舊小區(qū)特別是失管小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“軸心”，離不開專業(yè)性的精準(zhǔn)服務(wù)。北青報(bào)記者在走訪中了解到，當(dāng)下很多小區(qū)籌建物管會時(shí)都在這方面下足了功夫。

　　在物管會的職責(zé)當(dāng)中，監(jiān)督專項(xiàng)維修基金無疑是件最具專業(yè)性的事。據(jù)北青報(bào)記者了解，西城區(qū)廣安門北街20號院、中央音樂學(xué)院社區(qū)、新華社社區(qū)等不少小區(qū)物管會都將產(chǎn)權(quán)單位物業(yè)處的相關(guān)負(fù)責(zé)人納入進(jìn)來，便于更好地配合各項(xiàng)基金監(jiān)管工作。“六家產(chǎn)權(quán)單位各出一人進(jìn)入管理委員會，進(jìn)來的第一件事就是分頭摸清各自單位專項(xiàng)維修基金的‘家底兒’。” 尹瑞芳說。

　　除此以外，北青報(bào)記者注意到，很多小區(qū)都將開發(fā)建設(shè)單位的至少一人納入物管會委員，負(fù)責(zé)處理涉及開發(fā)建設(shè)單位的房屋遺留問題。李士博告訴北青報(bào)記者，“比如門窗質(zhì)量問題、管線類鋪設(shè)問題，如果和當(dāng)初的宣傳不一致或者哪里沒有達(dá)到業(yè)主要求，就必須有開發(fā)建設(shè)單位介入才能讓居民滿意。否則就容易把糾紛轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，形成惡性循環(huán)，從這個(gè)角度看，物管會構(gòu)成人員的專業(yè)優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。”

　　北青報(bào)記者在朝陽區(qū)石佛營南里三印家園小區(qū)物管會采訪時(shí)，社區(qū)黨委書記李瀟說，物管會委員相關(guān)職業(yè)背景也有助于提升社區(qū)工作的專業(yè)性。他介紹，該小區(qū)有一位物管會副主任在東城區(qū)一個(gè)街道辦專門負(fù)責(zé)物業(yè)，在小區(qū)停車管理的道閘設(shè)置等方面就發(fā)揮了自己的專業(yè)優(yōu)勢。另一位物管會委員在和業(yè)主解釋為何在小區(qū)門口安裝人臉識別系統(tǒng)時(shí)，也因?yàn)樽约壕斓穆殬I(yè)身份而打消了居民“泄露隱私”的疑慮，讓居民吃了定心丸，使得加裝工作順利進(jìn)行。

　　此外，基層黨建的引領(lǐng)也保證了物管會工作的精準(zhǔn)就位。朝陽區(qū)五洲家園小區(qū)物管會7名成員全都是黨員，綜合素質(zhì)較高，在小區(qū)居民中也有威信，大事小情呼之即來，為復(fù)雜的小區(qū)管理工作奠定了基礎(chǔ)。石景山七星園北社區(qū)是建于上世紀(jì)90年代的老小區(qū)，其物管會的前身——自管會中的7名成員4名是黨員。如今，社區(qū)已在自管會基礎(chǔ)上成立了物管會，他們由居民推選產(chǎn)生，義務(wù)服務(wù)、不領(lǐng)工資，桃李不言，下自成蹊，群眾看在眼里，記在心里，大家擰成一股繩，小區(qū)的“宜居建設(shè)”勢頭自然越來越好。

　　在采訪中北青報(bào)記者也了解到，盡管《條例》這個(gè)“關(guān)鍵小事”貫徹越來越深入，越來越多的小區(qū)進(jìn)行了物管會的生動實(shí)踐，但現(xiàn)實(shí)中也存在一些亟待解決的問題或者隱患。

　　首先是歷史遺留問題需要更多制度設(shè)計(jì)。北青報(bào)記者采訪的一個(gè)老舊小區(qū)，原來是機(jī)關(guān)單位和企業(yè)的住宅區(qū)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，目前有的單位和企業(yè)已經(jīng)隨著深化改革而不復(fù)存在，只留下個(gè)別人負(fù)責(zé)后期物業(yè)，當(dāng)涉及老舊設(shè)備需要更換時(shí)，專項(xiàng)維修基金從哪里來？當(dāng)初產(chǎn)權(quán)方并沒有收過這筆錢，這也讓物管會與正在試圖引入的正規(guī)物業(yè)面臨潛在糾紛。

　　其次是基層實(shí)踐需要更多細(xì)則規(guī)定，特別是面對產(chǎn)權(quán)不清的失管小區(qū)，能否用法律的形式將以前的產(chǎn)權(quán)單位的權(quán)責(zé)固化下來，使物管會的基層實(shí)踐更加“有章可循”。

　　另外，北青報(bào)記者在采訪中還聽到有關(guān)物管會用房和其他保障方面的反映。“目前我們的物管會是借用社區(qū)的辦公用房，物管會里凡是社區(qū)工作人員就不另行領(lǐng)取補(bǔ)貼，但是居民代表等人，為了保障參與和履職的積極性，是否設(shè)立相應(yīng)補(bǔ)貼，最好有明確說法。”一位小區(qū)的物管會負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者說。

　　文/本報(bào)記者 李澤偉 解麗 劉婧 王斌 蒲長廷

　　記者觀察

　　物管會的公章怎么用？

　　六合園南社區(qū)物管會成立三個(gè)月 蓋了兩次公章

　　石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)物管會自今年4月成立以來，已經(jīng)蓋了兩次章。一次是用在老舊小區(qū)改造的《施工公告》中，另一次則是用在為小區(qū)物業(yè)確權(quán)的《公告》中。

　　北青報(bào)記者注意到，社區(qū)物管會的公章印著“北京市石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)15—18號樓物業(yè)管理委員會”幾個(gè)大字，有效期顯示至2023年4月22日。從這個(gè)公章的設(shè)計(jì)也體現(xiàn)出《條例》中“物管會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)”的定性。

　　“領(lǐng)章容易，想蓋這個(gè)章卻分外謹(jǐn)慎。”六合園南社區(qū)物管會黨支部書記孫小平說，這個(gè)章是從街道的社區(qū)建設(shè)科申請的，從備案到領(lǐng)取印章大概用了4個(gè)工作日。但是物管會成立三個(gè)月卻只蓋了兩次章。

　　7月2日，物管會在有關(guān)小區(qū)改造的《施工公告》上蓋下了印章?！豆妗焚N在小區(qū)入口處，將小區(qū)即將施工改造的內(nèi)容逐一列出，其中包括：管線入地、路面修補(bǔ)、停車規(guī)劃等。這些正是物管會集合各方代表多次討論的結(jié)果，公告上的“印章”，也標(biāo)志著小區(qū)居民對改造內(nèi)容的最終認(rèn)可。

　　在7月9日小區(qū)物業(yè)確權(quán)的《公告》中，這個(gè)章也派上了用場。今年1月15日，魯谷街道將愿景和家以應(yīng)急物業(yè)接管的方式引入六合園南社區(qū)，改變了社區(qū)過去長期存在的失管局面。這個(gè)物業(yè)能否“轉(zhuǎn)正”，還得居民說了算。物管會在挨家挨戶征集居民的意見后，六合園南社區(qū)15—18號樓同意物業(yè)“轉(zhuǎn)正”的住戶超過半數(shù)，于是在開箱驗(yàn)票儀式當(dāng)天，孫小平再次在那張物業(yè)確權(quán)的《公告》上，鄭重地蓋下了物管會的章。

　　由此可見，物管會成立三個(gè)月，兩次用章，都是事關(guān)居民的公共服務(wù)需求確權(quán)方面。