據(jù)記者了解，在此后的幾個(gè)月中，王先生將170萬(wàn)首付款，分多筆陸續(xù)打入賣方賬戶。然而，等到銀行的約定還款日，需要解除房屋抵押的時(shí)，王先生才得知，賣方并未向銀行還款解押，而是將首付款挪用填債，并且暫時(shí)無(wú)力償還銀行抵押貸款。

5月以來(lái)，隨著疫情得到有效控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)業(yè)復(fù)市持續(xù)推進(jìn)，住房需求持續(xù)釋放，二手房市場(chǎng)交易升溫。而在線上化交易加速的背景下，存量房交易資金安全問題值得關(guān)注。

交易資金糾紛層出不窮

一直以來(lái)，由于二手房交易流程復(fù)雜且周期長(zhǎng)，涉及交付的房款金額大、類別多，隨之產(chǎn)生的涉及交易資金的買賣糾紛層出不窮。

資金監(jiān)管是規(guī)避買賣資金風(fēng)險(xiǎn)的有效方式之一。所謂資金監(jiān)管是指在二手房交易中，為了保證房屋交易的公正和安全，買方將購(gòu)房涉及到的資金通過(guò)第三方平臺(tái)進(jìn)行臨時(shí)托管，待房屋交易達(dá)成后再將房款資金支付給賣方。

但在實(shí)際交易中，像王先生這樣因?yàn)楦鞣N原因?qū)①?gòu)房款直接打入賣房者賬戶，進(jìn)而“錢房?jī)煽?rdquo;的現(xiàn)象屢見不鮮。

截至人民網(wǎng)發(fā)稿，王先生的情況尚未得到妥善解決。矛盾的關(guān)鍵不僅在于王、楊雙方，王先生認(rèn)為負(fù)責(zé)介紹的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

“最初我是有異議的，房屋總價(jià)203萬(wàn)，170萬(wàn)的首付我認(rèn)為太多，直接支付會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。”王先生告訴記者，盡管心有疑慮，但在中介和賣方的口頭保證下，他答應(yīng)了直接支付楊先生170萬(wàn)元的要求，并就房屋總價(jià)、首付安排等達(dá)成約定。

王先生認(rèn)為，在買房過(guò)程中，中介并未告知可以采用資金存管模式，且中介在買方提出交易模式有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，還提供了影響買方判斷的虛假信息——稱賣方多次在其公司售房，信譽(yù)有保障，且賣方名下有商鋪，出了問題可用作抵押。。

而對(duì)于這一細(xì)節(jié)，興達(dá)中介負(fù)責(zé)人并不認(rèn)同。該負(fù)責(zé)人告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)記者：“我們已口頭提醒過(guò)是否需要資金監(jiān)管，合同包括付款方式也是經(jīng)過(guò)雙方同意才簽署的，因此并不應(yīng)該對(duì)王先生的遭遇負(fù)責(zé)。”

如今，王先生購(gòu)買的房子仍不能辦理過(guò)戶，中介機(jī)構(gòu)和中介個(gè)人也不退還相關(guān)費(fèi)用或承擔(dān)責(zé)任與賠償。

“就目前的情況來(lái)看，買方是守約的，不需要承擔(dān)違約責(zé)任。但是從實(shí)際情況來(lái)看，買方是受害者，付了房款，卻不能辦理房產(chǎn)證，而且自己買的房子還存在被執(zhí)行拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。”北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出，賣方顯然是違約的，要承擔(dān)逾期過(guò)戶的違約責(zé)任，一般合同中都有約定，這種情況下，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。

王玉臣認(rèn)為，中介是有交易過(guò)失的，沒有盡到相應(yīng)的提醒和輔助交易安全的義務(wù)。但是，司法實(shí)踐中，對(duì)中介的違約責(zé)任認(rèn)定往往是比較小的，如果沒有特別明確的證據(jù)證明，甚至可能不予認(rèn)定。

王玉臣建議，一旦購(gòu)買抵押房，切記要做好流程控制，一方面合同上要明確約定，另一方面前期的每一筆付款都要確保是用來(lái)解除抵押的，要共同去辦理還款手續(xù)，而不是僅僅打款了事。

多種模式涌現(xiàn) 完善房屋交易資金存管體系

存量房交易資金數(shù)額巨大，為保證交易資金安全，自2006年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，規(guī)范存量房交易結(jié)算資金管理，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過(guò)監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

在實(shí)踐中，目前全國(guó)許多城市逐步實(shí)行了交易資金專用賬戶管理，有效保證了交易資金安全。在“放管服”背景下，一些城市取消強(qiáng)制存量房資金監(jiān)管，一些規(guī)模平臺(tái)企業(yè)瞄準(zhǔn)這一市場(chǎng)需求，也在積極打造新的資金存管模式。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，市場(chǎng)常見的資金存管方式主要有四類：一是購(gòu)房者自主選擇當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行進(jìn)行資金存管；二是依靠當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委提供資金監(jiān)管等；三是具有支付牌照的第三方支付機(jī)構(gòu)賬戶存管；四是行業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作提供存管，如中介機(jī)構(gòu)通過(guò)合作銀行共同開展第三方資金存管服務(wù)。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，存量房交易資金監(jiān)管制度有效防范了交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了購(gòu)房者合法權(quán)益，一定程度上也化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了二手房交易秩序。

重視交易風(fēng)險(xiǎn) 謹(jǐn)慎選擇合規(guī)存管平臺(tái)

記者在調(diào)查中了解到，在實(shí)際二手房交易中，不同城市的交易流程存在差異，各地政府監(jiān)管尺度寬嚴(yán)不一，而房地產(chǎn)買賣又是低頻交易，這使得購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不高，對(duì)交易資金監(jiān)管的政策、流程了解認(rèn)知度有待提高。

“像有些賣家就擔(dān)心操作麻煩和放款速度慢，而放棄資金監(jiān)管。”一位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者。

對(duì)此，國(guó)內(nèi)頭部房屋交易平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，“對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易是大宗交易。資金存管是保障房產(chǎn)交易安全的有力抓手，也是關(guān)鍵因素。”

隨著越來(lái)越多的創(chuàng)新資金存管模式出現(xiàn)，購(gòu)房者還應(yīng)注意學(xué)會(huì)鑒別正規(guī)合法渠道與非正規(guī)的存管渠道。

“企業(yè)平臺(tái)與政府的公信力不可同日而語(yǔ)。如果遇到‘黑心’企業(yè)跑路，買房人利益仍然得不到保護(hù)。”趙秀池說(shuō)。

她建議，購(gòu)房者一定要委托合規(guī)經(jīng)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房交易，并進(jìn)行通過(guò)獨(dú)立透明的“第三方存管機(jī)構(gòu)”進(jìn)行資金存管。可以通過(guò)查看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明、網(wǎng)上核驗(yàn)、查詢其信用情況等來(lái)確認(rèn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合規(guī)性。

另外，趙秀池建議，購(gòu)房者還可選擇在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)支付房款，以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。