點菜下單，這里問計問需于民

　　2020年，南京計劃整治的老舊小區(qū)約68個，上世紀90年代竣工的許府巷片區(qū)是其中之一。來到整修現(xiàn)場，許府巷南側(cè)3棟沿街的居民樓被綠色的紗網(wǎng)和木架“裹”得嚴實，而道路另一側(cè)，1棟樓房已揭開了“面紗”，嶄新的淺咖色墻體、整齊排放的空調(diào)架，全然一副新小區(qū)的模樣。

　　“這次小區(qū)整治的重點是統(tǒng)一樓頂、墻面，另外還會做路面翻新、樓道翻新等。”上海建工四建集團許府巷片區(qū)現(xiàn)場負責人顧千明告訴記者，“這次整修的標準只有260元一平方米，無法讓每一位居民都滿意。”此前，不少小區(qū)的整修標準上千元，除了最基礎(chǔ)的公共區(qū)域整修，還會把每家的窗戶換成雙層鋼化玻璃，并裝上防盜窗等。

　　記者了解到，每平方米不超過260元的標準，來自于《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動計劃》的規(guī)定，把有限的財力用在“刀刃”上。

　　整修標準“統(tǒng)一”，老百姓的需求卻很“個性”。“六樓如果同意改造電動車停車棚，我就愿加裝電梯。”“一樓同意裝電梯，我就支持改車棚。”在摸底一個小區(qū)的居民需求時，調(diào)查員謝宇飛犯了愁，好事也是難事，成為他的最深體會。

　　好在，轉(zhuǎn)機來了。“玄武區(qū)在南京率先建立‘點菜下單’模式，將小區(qū)整治內(nèi)容分成5大項62小項，涵蓋房屋整治、環(huán)境整治、配套設(shè)施建設(shè)等，讓居民在有限的資金范圍內(nèi)，根據(jù)小區(qū)實情先解決剛需。”玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局負責人告訴記者，目前正在進行改造的板倉街78號小區(qū)，改造前積極發(fā)動群眾，問計問需于民，在聽取群眾迫切需要解決問題的基礎(chǔ)上完善方案。

　　“此次《意見》將老舊小區(qū)改造分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類，重視因地制宜、分類指導的原則。”著名經(jīng)濟學家宋清輝認為，老舊小區(qū)改造對拉動內(nèi)需有很大好處，但中央也明確要求各地區(qū)分輕重緩急，杜絕不切實際的盲目舉債推進，保證了可持續(xù)性。

　　長效管理，“保鮮”改造小區(qū)

　　《意見》為改造提供了可持續(xù)性，老舊小區(qū)改造后如何“保鮮”則需要各方“大動腦筋”。

　　“大家從來沒交過物業(yè)費，以前一年就是交50元的衛(wèi)生費。”在無錫一處改造過的小區(qū)內(nèi)，65歲的王阿姨告訴記者，改造后要收物業(yè)費，很多住戶不習慣，收費難，改造后的小區(qū)疏于管理，出現(xiàn)“回潮”現(xiàn)象。

　　對改造小區(qū)實行長效管理，江蘇多地展開了先行先試。最近，南京玄武城建集團正在抓緊推進全區(qū)約1900棟樓、近390萬平方米、4.9萬戶的老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底工作，通過摸底調(diào)研與實地考察，將兜底老舊小區(qū)劃分為76個服務片區(qū)，先行安裝257個監(jiān)控點位，落實技防、安防要求，并逐步派駐約700名各類物業(yè)人員進駐。

　　“小區(qū)整治工作僅僅是其中一個開端，依靠‘建’‘修’，解決的只是基礎(chǔ)條件的問題，更重要的是長效管理，維護整治成果。”上述玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局負責人告訴記者，為防止問題反復，玄武區(qū)要求小區(qū)整治前必須實施違建拆除、健全業(yè)主自治組織，建立長效管理模式，并且要求街道根據(jù)管理狀態(tài)的考核結(jié)果下?lián)荛L效管理資金。今年以來，玄武區(qū)進一步結(jié)合國有企業(yè)體制改革，成立了玄武區(qū)城建集團，明確小區(qū)整治由城建集團實施，并對出新后小區(qū)進行物業(yè)管理，確保小區(qū)臟亂差不“返潮”。

　　“集團發(fā)揮各業(yè)務板塊優(yōu)勢，建設(shè)公司抽調(diào)專業(yè)工程人員為兜底老舊小區(qū)提供弱電序化服務，物業(yè)公司引進頭部物管企業(yè)人才，提供實質(zhì)性、標準化的物業(yè)服務。”玄武城建集團有關(guān)人士表示，他們有信心逐步引導培養(yǎng)社區(qū)居民形成家園意識，自覺參與到小區(qū)管理維護當中，增強“花錢買服務”的自覺性。

　　他山之石，“配套用房”吸引民資

　　從升級“硬件”滿足“點菜下單”，到再造“軟件”建立長效管理，既有一次性的投入，也有細水長流的支出。錢從哪里來？“根據(jù)《意見》，老舊小區(qū)改造的處置機制將按照‘誰受益、誰出資’原則，讓政府、企業(yè)和個人承擔部分資金，有望探索PPP模式。”宋清輝認為，各地能夠在利益分配機制上更好創(chuàng)新，并帶動更多社會資本投入這項工程。

　　記者了解到，目前社會資本愿意介入的領(lǐng)域，大多局限于充電樁、門禁等。而資金需求量更大的，也更為關(guān)鍵的改造項目，社會資本的參與意愿并不強。“究其原因，是社會資本難以找到盈利模式，由于改造后的老舊小區(qū)不會拆遷重建，就不可能通過賣新房獲利，那么投入到新建設(shè)施的資金，未來只能靠物業(yè)費、停車費來獲得回報，這個方式利潤率低、投資回報周期長。”宋清輝認為，老舊小區(qū)改造是民生問題，其商業(yè)模式和房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不同，要想企業(yè)積極參與，就一定要形成補償機制。

　　吸引社會資本投資老舊小區(qū)改造，北京勁松街道的做法值得借鑒。在勁松北社區(qū)的改造中，民企愿景集團共投入改造資金近3000萬元，全面參與30余項專項改造。之所以愿意大手筆投入，是因為勁松街道將社區(qū)的低效房產(chǎn)，例如配套用房、人防工程、閑置空間等，全部無償交給企業(yè)，由其改造后進行經(jīng)營。通過在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，愿景集團預計，收回投資的時間要比原本預計的10年更短。

　　“推動老舊小區(qū)改造，確實需要多方努力。”宋清輝認為，居民需要理解，他們從改造中直接受益，自己應有所付出；企業(yè)應有足夠耐心，通過真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務吸引用戶買單；政府應借《意見》東風，提供更多政策和資金支持。