東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市公安局、東莞市自然資源局等十二部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），涉及加大住宅用地供應(yīng)、二手房啟動(dòng)限購(gòu)、上調(diào)限售年限至3年等9個(gè)方面內(nèi)容，可謂東莞“史上最嚴(yán)購(gòu)房新政”。

圖片來(lái)源 東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站截圖

二手房啟動(dòng)限購(gòu)，非本地戶籍買首套房須1年以上社保

二手房啟動(dòng)限購(gòu)政策，是此次東莞購(gòu)房新政的最大亮點(diǎn)，此前東莞只對(duì)新房限購(gòu)。

根據(jù)《通知》，自本《通知施行之日起，非本市戶籍居民家庭在本市購(gòu)買第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），須提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明；購(gòu)買第二套商品住房的，須提供購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

此前，東莞只對(duì)新房限購(gòu)，執(zhí)行內(nèi)容與上文一致。也就是說(shuō)，此次東莞新政啟動(dòng)了二手房限購(gòu)政策，限購(gòu)門檻與新房一致。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于此前二手房不限購(gòu)，給今年上半年炒房者炒作東莞樓市留下了一個(gè)缺口。而此輪?wèn)|莞房?jī)r(jià)上漲中，二手房也最為明顯。

自全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工以來(lái)，受深圳房?jī)r(jià)上漲、購(gòu)房需求外溢、東莞新房供需矛盾、松山湖產(chǎn)業(yè)升級(jí)、炒房、地價(jià)上漲等綜合因素影響，東莞房?jī)r(jià)開(kāi)始水漲船高，其中，城區(qū)、松山湖片區(qū)的二手房市場(chǎng)率先上漲，緊接著塘廈、鳳崗等熱點(diǎn)板塊也加速上漲。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的6月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.13%，排名第三，僅次于深圳、無(wú)錫。

根據(jù)東莞中原地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月-6月，東莞的二手房成交均價(jià)分別為24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中，6月份，南城二手房成交12套，成交均價(jià)為35170元/平方米，同比漲幅近60%，環(huán)比上漲12.18%；塘廈二手房成交均價(jià)21262 元/平方米，同比上漲34.63%，環(huán)比上漲4.92%；鳳崗二手房成交均價(jià)25910元/平方米，同比上漲19.43%，環(huán)比上漲4.54%。

“限售”年限上調(diào)至3年，此前為2年

今年5月，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局重申“限售”政策，執(zhí)行2017年4月發(fā)布的政策。具體內(nèi)容是，在2017年4月11日零時(shí)后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。

此次東莞新政對(duì)于“限售”做出新的要求，自本《通知》施行之日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，增加限售年限，能夠在一定程度上遏制炒房需求。

此外，東莞新政還調(diào)整住房公積金貸款政策，對(duì)于異地繳存住房公積金的職工，在東莞市購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為東莞市戶籍。

增加住宅用地供應(yīng)，試點(diǎn)建設(shè)“三限房”

值得關(guān)注的是，此輪?wèn)|莞房?jī)r(jià)上漲因素中，新房供需失衡是主要矛盾之一，而東莞新政，除了在需求端增加門檻與限制外，也在供應(yīng)端發(fā)力。

《通知》指出，加大住宅用地供應(yīng)力度，適當(dāng)提高新增國(guó)有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機(jī)制，著力突破城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、進(jìn)展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應(yīng)。協(xié)同推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價(jià)出讓方式。加大安居房配建力度，原則上要求新供應(yīng)住宅用地項(xiàng)目、政府主導(dǎo)城市更新住宅項(xiàng)目配建不少于住宅計(jì)容建筑面積10%的安居房，用于人才住房等用途。

此外，東莞試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限購(gòu)買人群”的住房項(xiàng)目。

資深房地產(chǎn)專家龍斌曾表示，這一輪?wèn)|莞房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，是這兩年新房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)短缺，積壓到一定程度，隨著需求增多，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，東莞一手住宅新增供應(yīng)約13256套，共成交21062套，成交面積245萬(wàn)平方米，同比上升4%。同時(shí)，市場(chǎng)供不應(yīng)求造成庫(kù)存回落，消化周期縮短至7個(gè)月。

分析人士認(rèn)為，增加土地供應(yīng)不僅有助于緩解東莞新房供應(yīng)壓力，試點(diǎn)“三限房”還有利于穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)與市場(chǎng)預(yù)期。

房?jī)r(jià)飆漲，東莞6月以來(lái)已多次調(diào)控樓市

東莞房?jī)r(jià)上半年上漲“兇猛”引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，6月份以來(lái)，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已多次出臺(tái)政策，相關(guān)負(fù)責(zé)人多次表態(tài)降溫樓市。

6月份，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對(duì)市場(chǎng)亂象堅(jiān)決進(jìn)行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房?jī)r(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為。

7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售，加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，加大力度打擊捂盤(pán)惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為。其中，重申商品住房“限價(jià)”引起業(yè)內(nèi)人士最多關(guān)注，即“首期首次申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢（棟）申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于前三個(gè)月屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房申報(bào)均價(jià)的10%(含)；分期申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢（棟）申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于本項(xiàng)目上一期同類型商品住房申報(bào)均價(jià)的5%（含）”。

緊隨“深八條”，7月15日深夜，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，將加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開(kāi)，提高房?jī)r(jià)透明度，諸如每月定期發(fā)布上個(gè)月新建商品住宅和二手住宅的網(wǎng)簽情況，每季度發(fā)布新建商品住宅的庫(kù)存情況。